• Thông tin thị trường

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 5 NĂM TỚI

Theo nghiên cứu “Đề án phát triển thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM giai đoạn 2016 – 2020 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đưa ra 9 giải pháp nhằm phát triển BĐS Sài Gòn 5 năm tới.

Theo đó, HoREA đã kiến nghị, sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách để hoàn thiện hệ thống pháp luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật Đấu thầu…)

Thứ nhất, HoREA kiến nghị Quốc hội thông qua dự thảo về “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tư, kinh doanh” với mục đích điều chỉnh hiệu quả kinh tế và thị trường BĐS, tạo hành lang pháp lý và xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, ngăn ngừa và hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu, xây dựng và phát triển thị trường Bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn.

Hai là, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính theo hướng một cửa liên thông, đơn giản, minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng.


 

Thứ 3 là đối với công cụ thuế, đơn vị này cũng có ý khiến để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì nên áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập do chuyển nhượng BĐS. Để điều tiết khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng BĐS sau khi tạo lập trong năm đầu tiên.

Về việc khuyến khích đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, hiện nay nhà nước đã áp dụng thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp là 10%. Trong khi trước đây, thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS có 2 cách tính thuể riêng ( bằng 22% trên thu nhập chịu thuế, hoặc bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch).

Nhưng hiện tại, chỉ có 1 cách đó là tính bằng 2% giá trị hợp đồng dao dịch, dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế. Bộ Tài chính đang dự thảo Luật Thuế đánh trên người có nhiều nhà theo dự kiến trình Quốc hội trước năm 2020; hoặc là đè xuất đánh thuế cao những trường hợp chuyển nhượng nhà trong vòng 1 năm sau khi tạo lập, nhằm ngăn ngừa đầu cơ trên thị trường BĐS.

Thứ tư là về công cụ về tín dụng. Theo kiến nghị của HoREA, để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng. Trong trường hợp thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế tin dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng. Chính sách tín dụng đã và đang trở thành công cụ hiệu quả điều chỉnh thị trường BĐS.

HoREA cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo cho các ngân hàng thương mại xây dựng “Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng” theo hướng khuyến khích các chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thấu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều có thể mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm, giảm thiểu rủi ro cho khách hàng.

Về công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở. Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì Nhà nước nên chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất ra thị trường nhiều hơn, chấp thuận chủ Trương đầu tư nhiều dự án BĐS hơn.Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế nguồn cung quỹ đất ra thị trường, hạn chế chấp thuận đầu tư các dự án bất động sản. Hiệp hội đề nghị giao thẩm quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ( bổ sung) giữa hai kỳ họp hội đồng nhân dân để đảm bảo đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư phát triển.

Đối với các công cụ kiểm soát rủi ro trên thị trường BĐS, bảo vệ người tiêu dùng BĐS. Theo HoREA, pháp luật đã quy định cơ ch, chính sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng, phải xây dựng xong phần móng của chung cư và phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn. Phải giải chấp hoặc là được ngân hàng nơi nhận thế chấp có văn bản chấp thuận trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc là chủ đầu tư phải thực hiện nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu công trình phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật trước khi bàn giao cho khách hàng.

Tám là, HoREA kiến nghị thực hiện cơ chế phối hợp “chuỗi 05 nhà” bao gồm: (1) Nhà đầu tư phát triển dự án; (2) Nhà thầu thi công; (3) Nhà cung ứng vật tư, trang thiết bị; (4) Nhà băng - ngân hàng; (5) Nhà nước: Các chủ thể nêu trên cùng nhau hợp tác và phối hợp sẽ tạo được sức mạnh, hiệu quả để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững. Thực hiện cơ chế xã hội hóa đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng, thông qua các hình thức xây dựng - chuyển giao (BT), hoặc hợp tác công - tư (PPP).

Cuối cùng HoREA kiến nghị phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố là hướng phát triển nền tảng để đảm bảo an sinh xã hội và thị trường BĐS thành phố phát triển lành mạnh, bền vững. 

                                                                                                                                                                                                     (Theo Cafeland)